Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирными домами: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

Введение такой формы управления, как непосредственное, и отсутствие нормативных документов, принятых в соответствии со ст. 157 ЖК РФ (Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, порядок определения нормативов потребления), позволило жилищноэксплуатационным организациям уменьшить свои риски по производству (оказанию) коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения, переложив их на теплоснабжающие предприятия. При непосредственном управлении теплоснабжающие организации вынуждены оказывать коммунальные услуги гражданам вне зависимости от условий обслуживания внутренних систем теплоснабжения здания.

У жилищноэксплуатационных организаций на данный момент есть два способа изменить свои договорные отношения, так что теплоснабжающая организация становится лицом, оказывающим коммунальные услуги населению, проживающему в многоквартирных домах. Вопервых, Жилищный кодекс РФ предусматривает, что при непосредственном управлении у граждан может быть представитель по доверенности (ст. 164 ЖК РФ). В результате многие жилищноэксплуатационные организации, фактически являясь управляющими организациями, стали формально переводить жилые дома на непосредственное управление с получением доверенности от граждан на представление их интересов. Следует отметить, что такой же порядок может быть принят при форме управлении ТСЖ, поскольку оно является законным представителем интересов граждан.

Вовторых, нормы Жилищного кодекса РФ позволили управляющим организациям не вступать в договорные отношения с теплоснабжающими организациями при определенном построении договора управления. Подпунктами 2 и 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре управления определяется перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, и порядок определения размера платы за коммунальные услуги и внесения такой платы. Если в договоре управления собственники жилых помещений многоквартирных домов не уполномочат управляющую организацию на представление их интересов по оказанию им коммунальных услуг отопления и горячего водоснабжения, то у управляющих организаций отсутствуют юридические основания, а следовательно, и обязанности по заключению договоров с теплоснабжающими организациями на покупку тепловой энергии, поскольку такие обязанности не исходят из договора управления.

При этом теплоснабжающая организация не имеет права понуждать управляющую организацию заключить с ней договор на снабжение тепловой энергией, так как в соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса РФ «Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права», а согласно ст. 421 «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора...

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством».

В результате такой ситуации возникают проблемы утверждения для теплоснабжающих предприятий тарифов на услуги горячего водоснабжения и проблемы неурегулированности отношений по утверждению нормативов потребления, как на услуги отопления, так и на услуги ГВС.

Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги согласно ст. 157 Жилищного кодекса РФ устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и СанктПетербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ) в порядке, установленном федеральным законом. Специального федерального закона о формировании и утверждении тарифов на коммунальные услуги в настоящее время не принято.

Единственным законом, который можно применить при регулировании тарифов на коммунальные услуги отопления и ГВС, является Федеральный закон от 14.04.1995 года № 41ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в РФ». но данный закон и принятые в соответствии с ним нормативные акты (Основы ценообразования, принятые Постановление Правительства РФ № 109, Методические указания по формированию тарифов на тепловую и электрическую энергию, утвержденные приказом ФСТ № 20э/ , позволяют утверждать только тарифы на тепловую энергию в расчете на 1 Гкал с учетом полного возврата теплоносителя в тепловую сеть. Стоимость химочищенной воды в открытых системах теплоснабжения и подогретой воды на бойлерах теплоснабжающих организаций, потребляемой гражданами как услуга ГВС, региональными энергетическими комиссиями не регулируется и отдана на откуп предприятиям. Единственным законным органом, который может утвердить тарифы на ГВС для населения, является орган местного самоуправления. В результате, орган местного самоуправления определяет, какую методику применить при оценке стоимости химочищенной воды, и как эта стоимость будет соотноситься с тарифами на тепловую энергию.

На проблему утверждения тарифов на услуги ГВС и условия применения утвержденных субъектами РФ тарифов на тепловую энергию накладывается неурегулированность отношений по утверждению нормативов потребления, усугубляя конфликтные ситуации, возникающие м. теплоснабжающими организациями и регулирующими органами. На практике возникают ситуации, когда теплоснабжающие организации, отрегулировав тарифы в региональной энергетической комиссии, например, в сентябре, вынуждены применять в расчетах за коммунальные услуги нормативы потребления, пересмотренные в октябре или другом месяце после сентября. В этом случае можно констатировать факт нарушения п. 11 Основ ценообразования на электрическую и тепловую энергию.

Введение Жилищным кодексом РФ императивной нормы, которая предусматривает оплату коммунальных услуг только по приборам учета, либо по нормативам потребления, утверждаемым органами местного самоуправления, не предполагает использование какихлибо расчетных методов определения объемов реализации тепловой энергии населению в многоквартирных домах. Поскольку Жилищный кодекс РФ в ст. 5 указывает на то, что норма жилищного законодательства превалирует над всеми иными нормами другого законодательства, затрагивающего отношения в жилищной сфере, теплоснабжающие организации не смогут применить Правила учета тепловой энергии для расчетов объемов реализации тепловой энергии на вводе в здание. Использование показаний приборов учета на вводе в дом возможно лишь при согласии всех граждан многоквартирного дома. В результате, изменение порядка определения объемов реализации тепловой энергии может привести к убыткам теплоснабжающих предприятий.

Подводя итог необходимо отметить, что сложившуюся ситуацию невозможно исправить до тех пор, пока не будут приняты все нормативные документы по регулированию отношений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, либо не будут внесены соответствующие изменения в сам Жилищный кодекс РФ. Ситуацию не сможет изменить и ожидаемый закон «О теплоснабжении», поскольку ст. 5 ЖК РФ предусмотрено, что нормы жилищного законодательства превалируют над всеми иными нормами законодательства, затрагивающими отношения в жилищной сфере. но теплоснабжающим организациям для уменьшения негативных последствий сложившейся системы необходимо стать инициатором по разработке местных правил, регулирующих тарифообразование на коммунальные услуги, и инициатором согласования затрат и объемов тепловой энергии, учитываемых при формировании тарифов на тепловую энергию м. регулирующими органами. Принятые на местном уровне правила будут действовать до принятия таких документов на федеральном уровне.