Промышленная резка бетона: rezkabetona.su
На главную  Водоснабжение 

Пора начинать реформы в жилищной сфере Энергосбережение

Муниципальное или государственное (как в Москве и СанктПетербурге) имущество, переданное в хозяйственное ведение унитарным предприятиям в коммунальной сфере (инженерная инфраструктура городов и населенных мест), не подлежит приватизации, но требуется, в первую очередь, реструктуризация указанных унитарных предприятий для разделения монопольных и конкурентных видов деятельности. При этом значительная роль отводится государственночастному партнерству при управлении остающимся в собственности органов местного самоуправления имуществом. на данный момент уже всем понятно, что без организации такого партнерства невозможно привлечение достаточных финансовых ресурсов для восстановления инженерных систем после множественных лет их варварской эксплуатации – без замены изношенного оборудования и сетей, без введения в эксплуатацию новых мощностей, без финансируемых планов развития. Проблем реформирования управления для повышения экономической и технической эфф. инженерных систем весьма много, но ниже рассматриваются не эти проблемы, а только  проблемы в сфере управления жилыми многоквартирными зданиями, состояние которых в среднем по стране в последние годы ухудшилось настолько, что многие собственники жилья будут доживать свой век в фактически развалившемся жилье, а будущие поколения граждан России должны будут строить его заново.

 

на данный момент администрациям городов и всем специалистам городского хозяйства следует понять, что новый Жилищный кодекс РФ практически полностью лишил органы государственного и муниципального управления обязанностей и прав по управлению жилищным фондом. Анализ статей Жилищного кодекса РФ демонстрирует, что законодатель принял единственно правильное решение – государство должно быть отстранено от непосредственного управления жилыми зданиями. Теперь для базовой части жилищного фонда это управление является совместной обязанностью всех собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных зданиях. При этом любой из указанных органов управления является лишь одним из множественных собственников, которому в среднем по всему жилищному фонду принадлежит лишь около 30 % общей площади помещений жилых зданий и, следовательно, не более 30 % голосов при решении любых вопросов управления жилыми зданиями. И было бы весьма хорошо, если бы эти достаточно крупные собственники помещений четко понимали бы уровень своей ответственности (в первую очередь – финансовой) при выполнении решений общих собраний всех собственников помещений в каждом конкретном жилом многоквартирном здании. К сожалению, государство уходит от задач управления жилищным фондом «поанглийски», не прощаясь и не выполняя полностью своих обязательств по несению «бремени содержания имущества» (ГК РФ, ст. 21 , которым оно владело и управляло ранее.

 

Продолжать реформу, скорее – начинать ее, необходимо с четкого законодательного определения – какова ответственность бывшего собственника (СССР) и его правопреемника (Российской Федерации) за состояние жилищного фонда, переданного в последние годы (после принятия закона РФ от 4 июля 1991 года № 15411 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») в собственность граждан. Без введения такой ответственности задача восстановления имущества в жилищной сфере невозможна. И разговор идет именно о восстановлении, так как для жилых зданий не устанавливалась ранее (и не установлена в настоящее время) обязанность собственника накапливать амортизационные отчисления с целью своевременного восстановления имущества. К сожалению, этот принципиальный вопрос не был решен при введении в действие Жилищного кодекса РФ, а в его ст. 165 (ч. установлено лишь, что органы местного самоуправления «могут (но не обязаны!) предоставлять управляющим организациям… бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов». В этих условиях не приходится предполагать, что собственники жилищного фонда смогут в обозримые сроки найти (привлечь) финансирование для того, например, чтобы провести энергосберегающую санацию инженерного оборудования зданий.

 

В значительной мере текущее состояние жилищного фонда, значительные потери тепла и воды в жилых многоквартирных зданиях связаны с тем, что их эксплуатация осуществляется в основном неэффективными унитарными муниципальными предприятиями (ДЕЗ, ДЭЗ, ЖЭУ и пр.), не имеющими ни достаточного финансирования, ни стимулов для повышения эффективности. Положение, в принципе, должно измениться – Жилищный кодекс РФ содержит теперь специальный раздел, регламентирующий управление многоквартирными домами (раздел VIII).

 

Установлено, что порядок управления (именно управления, значит функции существенно более значимой, чем просто обеспечение «надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», ст. 161, ч. определяется теперь общим собранием всех собственников помещений (жилых и нежилых) в доме Не анализируя порядок проведения таких собраний, роль органов местного самоуправления при определении порядка управления тем или иным жилым многоквартирным домом, другие важнейшие моменты Жилищного кодекса РФ, остановимся лишь на некоторых принципиальных нормах кодекса, которые не позволяют рассчитывать на появление в ближайшее время новых эффективных управляющих организаций в жилищной сфере, на решение такой важнейшей проблемы, как энергосбережение в жилых зданиях.

 

В результате принятия закона РФ от 4 июля 1991 года № 15411 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возникла принцип. возможность существования в одном жилом многоквартирном здании помещений, принадлежащих различным собственникам – органам местного самоуправления, юридическим и физическим лицам. Это существенно изменило юридические основы эксплуатации жилых зданий, которая ранее обеспечивалась органами управления, образованными исполнительными комитетами местных советов. но закон РФ от 24 декабря 1992 года № 42181 «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 2 не внес в практику управления жилыми зданиями принципиальных изменений и сохранил принцип. возможность заключения договоров услуг по содержанию и ремонту (но не по управлению) жилищных фондов «местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, на конкурсной основе, с привлечением предприятий и организаций любых форм собственности». Это норма закрепляла право на продолжение обслуживания жилых многоквартирных домов за организациями, ранее выполнявшими эти функции, аналогично тому, как закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2 установил, что «обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищноэксплуатационными и ремонтностроительными организациями или их правопреемниками, обслуживающими этот дом до начала приватизации». При этом важно отметить, что в указанных выше законах отсутствовало и не определялось понятие «управление» жилыми многоквартирными домами, а все нормы относились к понятиям «обслуживание», «ремонт». К сожалению, и Жилищный кодекс РФ не делает четких различий м. понятиями «управление» и «обеспечение эксплуатации», не определяет основных целей управления2, хотя и определяет основные формы управления зданиями, точнее – имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех собственников помещений (энергорасточительные инженерные системы зданий входят в состав такого имущества). В связи с тем, что цели управления законодательно не определены, следует ожидать больших препятствий при организации одного из видов экономической деятельности – управления жилой недвижимостью, предусмотренного, в принципе, Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД, код деятельности – 70.32.1, Управление эксплуатацией жилого фонда).

 

Существенным недостатком является и то, что управление жилыми многоквартирными зданиями по нормам Жилищного кодекса РФ не является профессиональной деятельностью. Следовательно, претендовать на право заключения договора управления (ст. 16 может любая организация или частный предприниматель. При этом органы местного самоуправления должны «обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационноправовых форм» (ст. 165, ч. 1, п. . Учитывая, что на рынке присутствует в настоящее время весьма небольшое число организаций, имеющих опыт эффективного управления жилой недвижимостью, можно ожидать достаточно большого числа случаев появления управляющих недобросовестных, но формально соответствующих требованиям Жилищного кодекса РФ. В этих условиях для домовладельцев были бы весьма полезны «Правила управления жилой недвижимостью», но Жилищный кодекс РФ не предусмотрел утверждения такого нормативного акта Правительством РФ.

 

Отсутствие в Жилищном кодексе РФ четкого определения понятия «управление многоквартирным домом» приводит к тому, что под управлением понимается в основном надлежащее содержание и ремонт общего имущества, и предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений. Некоторые скрытые пока возможности расширения и конкретизации функций управления заключены в обязанности управляющего по заданию собственников помещений, органов управления товарищества собственников жилья, жилищного или иного кооператива «осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность». Это положение позволит, вероятно, в договорах управления устанавливать отдельную плату за управление3 в зависимости от эфф. управления (например, поставленного домовладельцами, как цель для управляющего, достижение эффективного энергосбережения в доме), предусматривать обязанности управляющего по разработке стратегии и программы управления многоквартирным домом, по коммерческому использованию недвижимости (всех нежилых и жилых помещений в доме), по организации (в том числе по финансированию) циклов санации инженерного оборудования и капитального ремонта дома. Если цели управления будут определены сторонами договора достаточно широко, то это приведет к необходимости получения лицензий для некоторых видов деятельности управляющего, значит потребует профессиональной деятельности управляющего (например, для исполнения функций заказчика работ по строительству на территории, отнесенной к многоквартирному дому). на данный момент Жилищный кодекс РФ не относит управление к профессиональным видам деятельности, требующим подтверждения квалификации исполнителей этой деятельности ни в форме лицензий, ни в форме свидетельств о квалификации сотрудников управляющей организации, ни в форме участия в созданных в соответствии с законом саморегулируемых организациях, объединяющих различных управляющих.

 

Гражданский кодекс РФ предполагает существование особого вида договоров – публичных договоров (ст. 42 , значит договоров, для которых Правительство РФ имеет право «издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров» (ст. 426, ч. Но, к сожалению, договоры управления жилыми домами не отнесены Жилищным кодексом РФ к категории публичных, поэтому многие существенные условия таких договоров остаются на данный момент не установленными. Так, например, к существенным условиям договоров управления следовало бы отнести положение об обеспечении обязательств управляющего по договору в форме залога или банковской гарантии. Существенным условием договора должен стать и порядок определения платы за управление (а не только за содержание или коммунальные услуги) в зависимости от эфф. управления, что весьма существенно в условиях, когда потребление различных энергоресурсов в российских многоквартирных зданиях в 2–3 раза превышает потребление в зарубежных странах с аналогичными климатическими условиями.

 

так же одним недостатком Жилищного кодекса РФ является то, что при его введении не раскрыто содержание деятельности, осуществляемой при предоставлении коммунальных услуг, и не дается четкого определения состава таких услуг. Это не позволяет четко разделить понятия «коммунальные услуги» и «энергоснабжение» При этом забывается, что Федеральный закон 35ФЗ «Об электроэнергетике» четко устанавливает (ст. 3 необходимость раздельного указания в счетах на оплату гражданами электричества стоимости энергии и «стоимости иных услуг, оказание которых является неотъемлемой частью цикла поставки электрической энергии потребителям». Принцип аналогии законов, предлагаемый Жилищным кодексом РФ, заставляет и для других видов энергоснабжения (коммунальных услуг?) ввести аналогичные нормы. Это принципиальное положение, так как только в этом случае будут легализованы услуги энергосервиса, услуги биллинга6 и некоторые другие. Эти услуги, там, где они фактически предоставляются, также должны относиться к категории коммунальных услуг и на них также должны распространяться все установленные законодательством положения о предоставлении льгот по оплате коммунальных услуг и жилищных субсидий малоимущим гражданам. Только в этом случае можно рассчитывать на реальное энергосбережение, на эффективное использование в жилых зданиях счетчиков энергоресурсов. В этом случае реально заработают, например, те сотни тысяч счетчиков холодной и горячей воды, которые установлены при строительстве новых жилых зданий, но практически не используются при оплате населением коммунальных услуг.

 

Введение в действие Жилищного кодекса РФ – важнейший этап реформирования экономики страны. на данный момент задача состоит в том, чтобы четко определить ставшие явными недостатки этого закона, предложить поправки, обеспечивающие его реальное использование на практике. Это позволит наконецто начинать реформы в жилищной сфере, иначе нам так же много лет придется бессильно наблюдать за бессмысленными потерями энергоресурсов в жилых многоквартирных зданиях, за постоянным ростом платежей населения.

 



Реконструкция зданий в системе реформирования ЖКХ Восточной Германии Инженерные системы зданий. О первоочередных задачах по энергосбережению в Москве Энергосбережение. Особенности интегрированной подготовки инженеров по теплогазоснабжению, вентиляции и кондиционированию воздуха Кондиционирование воздуха. Что продается в системах теплоснабжения и как правильно это измерить? Учет теплоносителей и стоимость тепла.

На главную  Водоснабжение 





0.0064
 
Яндекс.Метрика