Авторы этой книги уверены, что Вы, читатель, знаете, что такое “кондоминиум”. А если не знали до сих пор, то уже прочитали определение этого понятия в трактовке Федерального закона “О товариществах собственников жилья” в глоссарии. Давайте, все же так же раз расставим все “по полочкам”, потому что все вопросы, которые будут рассматриваться далее, так или иначе базируются на сущности этого понятия и на том, что из него следует.

1.1.1.Объект недвижимости и объект прав собственности

Слово “кондоминиум” вошло в нашу жизнь 23 декабря 1993г. с Указом Президента РФ, который утвердил Временное положение о кондоминиуме. В этом документе понятия “кондоминиум” и “товарищество собственников жилья” использовались практически как синонимы. Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” разделил эти понятия, вложив в каждое четкий смысл. Но из-за первоначальной нечеткости определений для множественных и до сих пор нет разницы м. двумя этими понятиями.

Коротко говоря, кондоминиум – это объект недвижимости, а товарищество – это некоммерческая организация, объединяющая домовладельцев в кондоминиуме. Кондоминиум по факту может существовать и без создания товарищества (что и произошло с домами муниципального жилищного фонда после приватизации части квартир), а товарищество может быть создано только на базе кондоминиума.

Итак, что же такое кондоминиум?

Во-первых, кондоминиум – это достаточно сложный по составу объект недвижимости в жилищной сфере, главные составляющие которого (в наиболее распространенном варианте) – многоквартирный жилой дом и земельный участок.

Во-вторых, отличительной особенностью кондоминиума от любого другого многоквартирного жилого дома является то, что у отдельных помещений (квартир и нежилых помещений) есть законные хозяева. значит помещения находятся у кого-то в собственности, и право собственности подтверждается свидетельством, выданным Учреждением юстиции, договором о приватизации отдельной квартиры или другим документом. Не обязательно, чтобы каждая квартира находилась в частной собственности физического лица, потому что собственником части помещений кондоминиума может быть муниципалитет (неприватизированные отдельной квартиры, нежилые помещения) или государство в лице государственных предприятий.

В-третьих, в кондоминиуме есть то, что называется общим имуществом и принадлежит всем домовладельцам на праве общей долевой собственности. Это право в настоящее время официально не регистрируется, но из Гражданского кодекса РФ и Федерального закона “О товариществах собственников жилья” известно, что: доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорциональна площади принадлежащих ему помещений; доля каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение, принадлежащее этому домовладельцу.

Доля каждого домовладельца в общем имуществе не может быть выделена в натуральном виде как несколько ступенек лестницы в подъезде, кусочек придомовой территории или крыши. Общее имущество потому и называется общим, что принадлежит всем вместе.

Домовладелец не вправе, оставаясь собственником отдельной квартиры или магазина в кондоминиуме, отказаться от своей доли в общем имуществе и в праве общей долевой собственности. Но если он отказывается от своего имущества (отдельной квартиры, нежилого помещения) – продает, дарит, оставляет в наследство, – он автоматически передает новому собственнику и свое право общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме.

1.1.2.“Мое” и “наше”

То, что кондоминиум является сложным объектом с позиции прав собственности, заставляет особенно серьезно и дотошно подойти к вопросу, что именно принадлежит собственнику каждого помещения, и что является общим имуществом домовладельцев.

Проведение четких границ м. “мое” и “наше общее” важно для того, чтобы установить ответственность за те или иные элементы комплекса недвижимости и, соответственно, определить права и обязанности каждого (домовладельца, нанимателя, товарищества собственников жилья или жилищного кооператива).

Право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся в собственности, в соответствии с законодательством неразрывно связано с обязанностью содержать свое имущество в надлежащем состоянии. Иначе говоря, то, что является Вашей собственностью, что Вы можете продать, подарить, завещать, Вы обязаны за свой счет ремонтировать, восстанавливать, реконструировать, производить уборку и т.д. своими силами или нанимая кого-то по своему усмотрению. Эта же обязанность содержать относится и к Вашей доле в общем имуществе всех домовладельцев в кондоминиуме.

Но если в своей квартире каждый решает сам, когда, в какой последовательности, в каком объеме выполнять разные работы, сколько денег на это израсходовать, то в отношении содержания общего имущества существуют достаточно четкие правила.

Отдельные правила устанавливают, какие работы и как часто надо выполнять. Другие правила устанавливают, что на это цели домовладельцы должны регулярно вносить определенные деньги (регулярные обязательные платежи на общего имущества). Размер платежей устанавливается общим собранием домовладельцев на основе нормативов, утверждаемых представительным органом местного самоуправления.

Если определено, что является общим имуществом, в том числе, находящимся в Вашей квартире, и Вы регулярно платите, то профилактический и капитальный ремонт этого имущества должен осуществляться за счет средств организации, за это не должны взиматься дополнительные деньги.

Аналогичный подход есть и в муниципальном жилищном фонде. есть утвержденный перечень услуг, которые жилищно-коммунальные организации должны выполнять “бесплатно”, значит в счет регулярных платежей “за квартиру”. Все работы сверх этого перечня, выполняемые по заявке граждан, оплачиваются ими дополнительно.

Именно вопросы “за что и сколько платить” – главные вопросы совместного проживания в кондоминиуме. Чтобы грамотно на них отвечать, прежде всего, нужно провести четкие границы, кому что принадлежит.

Законодательство дает достаточно общие представления о том, что является имуществом домовладельца на праве собственности, и что является общим имуществом домовладельцев на праве общей долевой собственности. В ст.1 Федерального закона “О товариществах собственниках жилья” сказано, что “общее имущество – части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев)”. В ст.7 этого же закона перечисляются элементы общего имущества в кондоминиуме. Это “обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, и механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, и иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию”.

В уставе организации, объединяющей домовладельцев, целесообразно более подробно оговорить, что именно относится к общему имуществу, а что является принадлежностью отдельного помещения, принадлежащего домовладельцу. так же более подробно можно провести границы в Правилах проживания, утвержденных на общем собрании всех домовладельцев, независимо от членства в товариществе или жилищном кооперативе. весьма полезно на основе общих принципов, заявленных в Уставе и Правилах, составить для каждого помещения перечень находящегося в его границах элементов общего имущества.

1.1.3.Возникновение (создание) кондоминиума

Кондоминиум может “возникнуть” в существующей застройке, либо в цикле нового строительства жилого многоквартирного дома или группы домов.

Для того, чтобы жилой дом стал кондоминиумом, согласно законодательству в нем должно появиться не менее двух собственников жилых и нежилых помещений. Как уже говорилось, весьма многие жители города стали собственниками жилья, приватизировав свои отдельной квартиры. Тем самым, они фактически превратили свои дома в кондоминиумы. В жилищном фонде, который мы привычно называемым “муниципальным”, редкий дом не является кондоминиумом, значит объектом совместной собственности. Кстати сказать, в Новосибирске приватизировано 58% жилья.

В кондоминиумы превратились также дома жилищно-строительных кооперативов. По действующему законодательству после выплаты своего паевого взноса члены ЖСК становятся полноправными собственниками, независимо от того, прошли они перерегистрацию права собственности или нет (п.4 ст.218 ГК РФ).

Новое жилье на данный момент строится, главным образом, на средства частных инвесторов, физ. и юр. лиц. значит изначально цель нового строительства – создание кондоминиума.

Чтобы жилой дом получил “официальный статус” кондоминиума, согласно Федеральному закону “О товариществах собственников жилья”, необходима его государственная регистрация как единого комплекса недвижимого имущества с оформлением паспорта домовладения, содержащего запись о том, что “данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре”.

Процедуре регистрации должны предшествовать определение состава и границ кондоминиума, включая границы земельного участка, относящегося к данному объекту.

Однако порядок регистрации (или учета) кондоминиумов, как объектов недвижимости, на федеральном уровне не определен.

В ряде городов и регионов России (например, в Омске, Рязани, Нижнем Новгороде и др.) приняты временные положения, в которых предусмотрено описание кондоминиума в техническом паспорте и учет в Бюро технической инвентаризацию. Кроме того, в Учреждениях юстиции осуществляется регистрация права общедолевой собственности домовладельцев на общее имущество в кондоминиуме (например, в Санкт-Петербурге и Москве).

В настоящее время в Новосибирске нет “узаконенной” процедуры учета кондоминиума, как комплекса недвижимого имущества, и это препятствует созданию и регистрации товариществ собственников жилья в существующей застройке. Для установления и регулирования в регионе (городе) порядка государственной регистрации кондоминиумов наиболее приемлемым вариантом могло бы быть принятие соответствующего постановления в городе (области), по которому регистрация (или технический учет) будет поручена Бюро технической инвентаризации.

1. Земельный участок в кондоминиуме

Земельный участок в установленных границах является неотъемлемым элементом кондоминиума.

В соответствии со ст.11 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума: передаются в нормативных размерах бесплатно в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев; сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом.

земельный участок, относящийся к жилому дому, в нормативных размерах однозначно является общим имуществом домовладельцев. Земельная доля каждого домовладельца в кондоминиуме пропорциональна общей площади помещений, находящихся в собственности данного домовладельца.

Судьба сверхнормативного участка может быть решена домовладельцами по-разному. Во-первых, его можно купить всем домовладельцам, это будет общее имущество. Во-вторых, сверхнормативную часть земли может купить объединение домовладельцев (юридическое лицо), это будет имущество организации. В-третьих, домовладельцы или ТСЖ (ЖСК) могут взять участок в аренду. И, наконец, от сверхнормативного участка можно отказаться и попросить изменить границы землеотвода для приведения фактического размера участка в соответствие нормативному. В этом случае сверхнормативные территории остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в соответствии с действующим законодательством.

Установление границ земельного участка и прав на него (собственность или аренда) важно для того, чтобы определить, кто имеет право распоряжаться землей (муниципалитет или домовладельцы), на каком основании будут предъявляться требования о плате за землю (земельный налог – домовладельцам или арендная плата – объединению домовладельцев).

Порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья, на федеральном уровне установлен Положением “Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах”, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 №1223.

В Новосибирске разработан Порядок определения границ земельных участков в кондоминиуме и передачи земельных участков в собственность домовладельцев или товариществам собственников жилья, утвержденный постановлением мэра Новосибирска от 08.12.1998 №117 Согласно этому положению, осуществлять подготовку материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах поручено Комитету по земельным ресурсам и землеустройству мэрии Новосибирска.

Комитет архитектуры и градостроительства мэрии определяет нормативные размеры и устанавливает границы земельных участков, передаваемых домовладельцам бесплатно.

Как определяются нормативные размеры земельного участка для формирования кондоминиумов?

Минземстроем России разработаны методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (утверждены приказом Минземстроя РФ от 26.08.1998 №5 . Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1м2 общей площади жилых помещений в кондоминиуме, устанавливаются в зависимости от этажности дома и периода строительства. В Новосибирске утверждена Временная методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (постановление мэра Новосибирска от 11.05.1999 № 45 .

Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется на основании постановления мэра.
1.2.Выбор способа управления кондоминиумом

Что значит управлять недвижимостью в жилищной сфере? Это – принимать решения, какие работы по содержанию жилого дома необходимы, кто будет их выполнять, сколько для этого нужно денег, каким образом их собирать. Каждый собственник жилья самостоятельно решает все эти вопросы по своему жилому или нежилому помещению. Это его право и одновременно его обязанность.

Поскольку собственник помещения в кондоминиуме одновременно является участником общедолевой собственности на общее имущество кондоминиума, у него есть право и обязанность принимать участие в управлении этим имуществом.

Как можно реализовать свое право на управление?

Прежде всего, совместно с другими домовладельцами выбрать способ управления общим имуществом в кондоминиуме. Согласно Федеральному закону “О товариществах собственников жилья”, управление может осуществляться путем: непосредственного управления домовладельцами (этот способ допускается при незначительных размерах кондоминиума – не более четырех помещений, и ограниченном числе домовладельцев – не более четырех); передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги (передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством); образование домовладельцами товарищества собственников жилья: для самостоятельного управления кондоминиумом; для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему); иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов РФ.

После выбора способа управления уполномоченная домовладельцами организация (товарищество, служба заказчика, управляющая компания любой формы собственности) решает вопросы обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и пользования общим имуществом.

Выбор способа управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев. Инициаторами проведения собрания могут быть домовладельцы, застройщик, предприятие, учреждение, организация, в хозяйственном ведении или в оперативном управлении которой находится имущество, органы местного самоуправления либо иные заинтересованного лица.

Неисполнение собственниками своих обязанностей по выбору способа управления кондоминиумом может повлечь административное наказание. В соответствии с п.4 ст.20 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” “неизбрание домовладельцами в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50% площади находится в частной собственности, влечет наложение штрафа на домовладельцев – граждан и организации, и на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме. Размер штрафа устанавливается органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления”.

Процедура наказания не описана, механизм наложения административного взыскания тоже не ясен, но закон инициирует выбор домовладельцами способа управления в полугодичный срок и дает право органам местного самоуправления прорабатывать процедуру наказания отдельных групп собственников и устанавливать размер штрафа. И хотя законом установлено, что рассмотрение дел о правонарушениях возлагается на органы Государственной жилищной инспекции, фактов наложения таких административных взысканий в Новосибирской области нет.

Из предложенных законом способов управления кондоминиумом в существующей застройке в настоящее время наиболее легко реализуется передача функций по управлению уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги (или выполняющему функции управления муниципальным жилищным фондом районному Управлению жилищным хозяйством). По факту, передача функций по управлению происходит при подписании собственником отдельной квартиры договора на техническое обслуживание жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда, находящихся в собственности граждан.

Суть дела затемняется некорректным названием договора. Как мы уже говорили, в соответствии с действующим законодательством имущества (в данном случае жилого помещения) является обязанностью собственника. Настоящим предметом договора является организация обслуживания не отдельной квартиры (имущества собственника, принадлежащего ему на праве частной собственности), а доли собственника в общем имуществе дома. данный договор, несмотря на его название, является договором передачи функций по управлению долей в общем имуществе дома от собственника муниципальной управляющей организации, которая берет на себя организацию технического обслуживания и санитарного содержания общего имущества дома силами своих подразделений (например, ЖЭУ), или привлекая подрядные организации.

В существующей практике решение вопроса о способе управления домами-кондоминиумами в муниципальном фонде производится путем прямого обращения к собственнику с договором работниками ЖЭУ (по поручению УЖХ) без проведения общего собрания.

С одной стороны, причинами недостаточно полной реализации прав домовладельцев на управление своим имуществом можно считать недостаточную информированность собственников квартир о своих правах по самостоятельному выбору способа управления и недостаточное понимание работниками муниципальных организаций тех изменений, которые произошли в правовой основе взаимоотношений домовладельцев и управляющих и эксплуатирующих жилищных организаций. Это проявляется, в том числе, в отсутствии активности муниципалитета и его подразделений по заключению договоров с собственниками квартир в муниципальном фонде на общего имущества и обеспечение коммунальными услугами.

С другой стороны, поскольку до на данный моментшнего дня законодательно не определена процедура учета кондоминиума, домовладельцу в домах существующей застройки (ставшему собственником после приватизации или покупки отдельной квартиры) просто крайне не желательно предъявить претензии по поводу того, что он не выбирает способ управления объектом, у которого не определены границы, нет точного описания и технического учета.

на данный момент, напротив, зачастую возникает весьма специфическая ситуация, когда в доме, в котором отдельной квартиры принадлежат различным собственникам, домовладельцы фактически лишены возможности самостоятельно решать судьбу своего общего имущества. Весь “выбор” сводится к необходимости заключения договора каждым собственником с муниципальной жилищной организацией.
1.3.Объединение домовладельцев – организация по управлению кондоминиумом

Одним из наиболее проработанных на законодательном уровне способов управления кондоминиумом является образование домовладельцами товарищества собственников жилья.

1.3.1.ТСЖ – реализация прав домовладельцев по управлению имуществом

Объединение домовладельцев со статусом юридического лица – это механизм управления жилищным фондом, предложенный государством, с максимально полным привлечением населения к циклу управления.

По данным Российского статистического агентства, на данный момент в стране насчитывается в общей сложности более 3000 товариществ собственников жилья. В таком большом городе, как Новосибирск, на 1 июня 2000г. было зарегистрировано 76 товариществ собственников жилья. Товариществами управляются 76 многоэтажных домов и 20 домов–коттеджей, в которых проживают около 12,5тыс.человек; общая площадь жилищного фонда товариществ – около 370тыс.м2, значит не более 2% жилищного фонда города. Похожая картина складывается в большинстве городов России.

Количественно товарищества собственников жилья на на данный моментшний день не стали настоящей альтернативой традиционной форме управления жилищным фондом – муниципальными организациями. Почему?

Прирост численности товариществ собственников жилья в последние годы происходит, главным образом, за счет организации товариществ во вновь создаваемых кондоминиумах, значит в новом строительстве. И этому есть простое объяснение – несовершенство законодательной базы.

Регистрация ТСЖ в цикле строительства жилого дома согласно закону может опережать факт определения окончательных границ и описания кондоминиума. Товарищество можно создать “загодя”, практически на любой стадии: в момент получения разрешения на строительство, в ходе строительства, после сдачи первой очереди, при полной готовности объекта. Законом предусмотрена более простая процедура регистрации товарищества “будущих собственников” во вновь создаваемом кондоминиуме. Главным основанием для этого является разрешение на застройку, право инициативы и принятия решения предоставлено застройщику.

Кроме того, что при создании товарищества на стадии строительства отсутствует такое “препятствие”, как регистрация кондоминиума, у большинства застройщиков есть прямая заинтересованность в появлении юридического лица, которому можно передать на баланс законченный строительством объект.

Когда товарищество создают сами домовладельцы (в существующей застройке) побудительными причинами могут быть: низкое качество содержания жилья (ведомства перестают обеспечивать жилья, неудовлетворительная работа муниципальных предприятий); кем-то принимаются решения о реконструкции, надстройке и т.д., не устраивающие собственников квартир; использование отдельных помещений новыми владельцами без учета интересов остальных (в центральной части города на первых этажах устраиваются магазины, офисы); инициатива предприимчивого собственника, планирующего хозяйственное использование общего имущества и т.д.

Преимущества организации ТСЖ домовладельцами: если решение осознанно принято людьми, то дальнейшая деятельность товарищества – общее дело, воспринимаемое с пониманием и заинтересованностью; формируется инициативная группа, есть из кого выбирать руководителей товарищества, есть кому заниматься повседневной работой; домовладельцы являются уже объединенным общими решениями коллективом.

Сложности при создании ТСЖ домовладельцами: в соответствии с законом необходима регистрация кондоминиума (ни на федеральном уровне, ни в Новосибирской области нет утвержденной процедуры); необходимо принятие общего решения большей частью неподготовленными для этого людьми; необходим большой объем организационно-разъяснительной работы среди жильцов дома; необходимо собрать большой пакет учредительных документов для регистрации ТСЖ; необходимы финансовые затраты домовладельцев на процедуру регистрации; правление выбирается из домовладельцев, работающих в выборном органе чаще всего на добровольных началах; лицензирование деятельности по эксплуатации инженерных сетей и систем в кондоминиуме требует финансовых затрат домовладельцев, наличия обученного персонала, материально-технического обеспечения.

Отсутствие узаконенного порядка регистрации (или правильнее – учета кондоминиума) является базовой причиной того, что товарищества в существующей застройке в Новосибирске были созданы в основном до принятия Федерального закона “О товариществах собственников жилья”, на основании Временного положения о кондоминиумах. В настоящее время товарищества создаются, главным образом, в цикле строительства жилья.

Психологические проблемы: домовладельцы зачастую не осознают себя сособственниками кондоминиума, и, как следствие, плохо представляют свои обязанности управлять и содержать свою долю в общем имуществе. Многим удобно пользоваться привычной схемой – “обо всем должно позаботиться ЖЭУ, а мы при необходимости будем на него жаловаться районному и городскому начальству”; достаточно активно формируется отрицательное общественное мнение, касающееся товариществ собственников жилья и более широко – жилищной реформы. Не осознается неизбежность реформ и принцип. возможность активно и позитивно повлиять на их ход; у представителей муниципалитета бытует представление, что все жители домов, управляемых ТСЖ, это богатые люди, поэтому они не нуждаются в социальной защите. Отсюда неоправданно сложный порядок получения бюджетного финансирования содержания жилищного фонда ТСЖ, принятый в Новосибирске.

Финансовые проблемы: отсутствуют бюджетные дотации на кондоминиумов; задолженность бюджета по возмещению льгот отдельным категориям граждан, проживающим в кондоминиуме; нет резервов, обеспечивающих финансовую стабильность в случае задержки выплаты регулярных обязательных взносов отдельными домовладельцами.

При создании ТСЖ на стадии строительства застройщик использует предоставленные ему законом возможности. При этом домовладельцы освобождаются от ряда финансовых и организационных проблем создания и регистрации товарищества. Застройщик, создавая товарищество, не только не нарушает права будущих собственников, но, напротив, создает необходимую основу для принятия в будущем домовладельцами решения: самостоятельно управлять кондоминиумом или передать по договору часть или все функции по управлению специализированной управляющей организации – службе заказчика или частной компании. значит создание товарищества не исключает для собственников квартир возможности привлечения к управлению и обслуживанию дома муниципальных жилищных организаций на основе договора.

Кроме того, существование товарищества собственников жилья не лишает домовладельцев возможности не только передать функции по управлению, но при желании передать и само имущество на баланс управляющей организации по договору доверительного управления (ГК РФ, гл.5 .

Успех деятельности товарищества собственников жилья в новостройках, в основном, зависит от застройщика. Главной причиной трудностей в деятельности ТСЖ в домах-новостройках оказался формальный подход некоторых застройщиков к организационной и информационной работе с инвесторами. С позиции законодателя цель создания товарищества состоит в представительстве интересов и реализации прав самих домовладельцев. Кроме того, членство в товариществе свободное, значит никто не обязан вступать в организацию, если ему не нравятся условия пребывания в ней. Важно, чтобы застройщик, осуществляющий продажу квартир и регистрацию ТСЖ, отдавал себе в этом отчет. В противном случае разного рода конфликты неизбежны.

В создании и устойчивой деятельности объединений домовладельцев заинтересованы не только собственники жилья, которые получают право самостоятельно принимать решения по всем вопросам управления и эксплуатации дома и придомовой территории, могут сохранить и повысить стоимость своей собственности. В создании и успешной деятельности объединений домовладельцев должен быть заинтересован и муниципалитет, который получает гарантии того, что ответственность за управление, эксплуатацию и жилья несет юридически правомочная организация.

1.3.2.Организационно-правовые формы, цели и задачи деятельности объединений домовладельцев

Объединения домовладельцев в настоящее время носят разные названия – товарищества собственников жилья, товарищества домовладельцев, жилищно-строительные, жилищные и жилищно-эксплуатационные кооперативы, потребительские кооперативы.

Общим для всех этих форм объединений домовладельцев является то, что все они некоммерческие организации, основанные на членстве, у них близкие цели и задачи, они управляются выборными органами, наиболее важные решения принимаются общим собранием членов организации.

Товарищества собственников жилья – сравнительно новая организационно-правовая форма объединения домовладельцев для совместного управления и использования общего имущества в кондоминиуме. Создание и деятельность этой организации подчиняются Федеральному закону “О товариществах собственников жилья”.

Товарищества собственников жилья – некоммерческая организация, объединяющая домовладельцев в кондоминиуме. Целью деятельности ТСЖ является согласование интересов домовладельцев по управлению и организация эксплуатации общего имущества.

Товарищество (или иное объединение домовладельцев) становится полномочным представителем интересов коллектива домовладельцев в отношениях с государственными органами и органами местного самоуправления и другими сторонними организациями.

Товарищество собственников жилья – юридическое лицо, наделенное специальной правоспособностью: право иметь свои расчетные счета; право заключать договоры; право иметь, приобретать имущество и распоряжаться им; право землевладения; право хозяйственной деятельности; право строить, модернизировать кондоминиум.

Законом определены основные задачи, возлагаемые ТСЖ: согласование порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом; обеспечение предоставления домовладельцам жилищно-коммунальных услуг и минимизация затрат на услуги; поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания и придомовой территории и предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания; эффективное совместное использование общего имущества и получ. дополнительных средств за счет хозяйственной деятельности; поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение; представление интересов домовладельцев во взаимоотношениях с третьими лицами; совместный контроль над соблюдением норм общежития.

Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” распространяется на “все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома” (ст. .

Учредительные документы объединений домовладельцев, созданных до принятия Федерального закона “О товариществах собственников жилья”, действуют только в части, не противоречащей этому закону.

Домовладельцы должны на общем собрании принять решение о приведении учредительных документов в соответствие действующему законодательству или о преобразовании объединения в товарищество собственников жилья.

Первый путь требует меньших затрат от домовладельцев. Реквизиты объединения, в том числе печати, бланки, могут не меняться. В учредительные документы вносятся необходимые изменения и дополнения, касающиеся регулирования отношений собственности в кондоминиуме, порядка использования прибыли от хозяйственной деятельности и др. В большинстве случаев наиболее целесообразно принятие нового устава объединения домовладельцев. Изменения и дополнения к уставу или новая редакция устава объединения регистрируются в установленном порядке.

В некоторых российских городах разработаны и согласованы с Регистрационными палатами новые редакции примерных уставов жилищно-строительных кооперативов.

1.3.3.Варианты управления и эксплуатации кондоминиума объединением домовладельцев

Как мы уже отмечали, создание товарищества собственников жилья позволяет домовладельцам в кондоминиуме реализовать свои права по управлению общим имуществом. Это заключается: в принятии совместного решения по способу управления (самоуправление или заключение договора с управляющей организацией – муниципальной или частной, или с управляющим); в выборе способа обеспечения эксплуатации общего имущества (наем персонала или заключение договора с подрядной организацией); в принятии совместного решения по размерам расходов на общего имущества кондоминиума.

Работа по управлению недвижимым имуществом в жилищной сфере не входит в перечень лицензируемых. Поэтому домовладельцы могут взять на себя управление общим имуществом кондоминиума. Для осуществления этой деятельности товарищество принимает на свой баланс (возможно, на забалансовый счет) жилое здание и связанные с ним элементы кондоминиума.

Самостоятельное управление кондоминиумом (то есть силами самих собственников) осуществляет избираемое на общем собрании правление. Таким способом традиционно управляются дома жилищно-строительных кооперативов.

Основные проблемы самоуправления: недостаточная квалификация управляющих из домовладельцев; работа председателя и членов правления во многом носит характер совмещения с базовой профессиональной деятельностью, оплачивается в минимальных размерах (ставка на добровольческий труд и энтузиазм не может быть основой на длительный период).

Передача функций по управлению кондоминиумом управляющей компании любой организационно-правовой формы по договору с товариществом собственников жилья недостаточно распространена в Новосибирске. первопричины в том, что муниципальные организации, управляющие жилищным фондом (службы заказчика, районные УЖКХ), не заинтересованы в заключении договоров с ТСЖ и ЖСК в связи с отсутствием реального бюджетного финансирования содержания и текущего ремонта жилищного фонда объединений домовладельцев и повышенными требованиями к уровню обслуживания со стороны домовладельцев. Но, например, в Москве, где решен вопрос дотаций из бюджета содержания домов ЖСК и ТСЖ, заключение договоров на управление кондоминиумами с дирекциями единого заказчика – обычная практика.

Частные управляющие компании тоже пока редкость для Новосибирска, в отличие от Москвы. Причина в том, что для появления таких специализированных организаций необходима потребность в услуге управления для существенной части жилищного фонда города. Дома товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов не столь многочисленны и разбросаны по территории города, поэтому не могут служить удобным объектом управления для специализированных частных компаний. Но и в Новосибирске уже есть пример, когда вновь строящееся жилье территориально близко расположено друг к другу (район Нижней Ельцовки) и на его базе работает частная управляющая компания. В целом, можно отметить, что до тех пор, пока муниципальный фонд не будет передаваться в управление на основе конкурсного выбора управляющей организации (как это происходит в Москве, Нижнем Новгороде и других городах), не появятся в заметном количестве и частные управляющие и эксплуатирующие жилищные компании.

В последнее время в качестве положительной тенденции можно отметить появление пусть пока немногочисленного круга специалистов по управлению жилищным фондом товариществ собственников жилья. Главным образом, это люди, привлекаемые застройщиками для управления и организации эксплуатации кондоминиумов, на которых в ходе строительства застройщиками создаются товарищества собственников жилья. Управляющие работают по контракту с товариществами собственников жилья.

В перспективе можно надеяться на увеличение числа подготовленных к управлению кондоминиумами специалистов (обучающие курсы для них организованы в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете) и переход на более высокий уровень управления не только вновь строящихся жилых домов, но и жилищного фонда жилищно-строительных кооперативов.

Деятельность по эксплуатации инженерных сетей и систем жилищного фонда, в отличие от деятельности по управлению, подлежит лицензированию. Поэтому товарищество или другая управляющая организация обязаны заключить договор на эксплуатационные работы только с такой подрядной организацией, которая имеет соответствующую лицензию. Если домовладельцы приняли решение о выполнении работ по содержанию и эксплуатации собственным персоналом, товарищество обязано получить лицензию на право выполнения данных работ. О лицензировании деятельности по содержанию здания мы поговорим отдельно.

На практике попытки привлечения к эксплуатации кондоминиумов муниципальных организаций на основе договора с объединением домовладельцев чаще всего встречаются с требованиями 100%-ной оплаты услуг. Это происходит, несмотря на существующие городские нормативные акты, в которых говорится о заключении договоров на условиях, одинаковых с муниципальным жилищным фондом. Причина та же – отсутствие гарантий по дотированию этих работ из бюджета.

Не все работы по содержанию кондоминиума относятся к лицензируемым. Санитарное жилого дома и придомовой территории не требует лицензии и может выполняться наемным персоналом объединения домовладельцев. Для заключения договора с эксплуатирующей организацией, имеющей лицензию, можно выделить работы по обслуживанию инженерных коммуникаций. Но муниципальные организации заинтересованы в полном комплексе работ по дому (и по полной цене), поэтому редко идут на заключение договора с ТСЖ на часть жилищно-эксплуатационных услуг.

Подводя итоги, можно отметить, что хотя в соответствии с законом есть несколько вариантов способов управления и организации эксплуатации кондоминиума, практическое отсутствие возможности выбора управляющих и лицензированных эксплуатирующих организаций по конкурсу часто не оставляет домовладельцам другого выхода для снижения затрат, как управление и кондоминиума собственным персоналом.

В дальнейшем мы будем, главным образом, говорить о том, чем должно руководствоваться правление объединения домовладельцев в деятельности по управлению и содержанию кондоминиума.

1.3.4.Первые шаги после регистрации

После регистрации товарищества собственников жилья (или иного объединения домовладельцев) необходимо провести ряд организационных мероприятий.

Прежде всего, необходимо встать на учет в соответствующих государственных органах, открыть счет (счета) в финансово-кредитном учреждении, оформить права на земельный участок и совершить другие операции, обеспечивающие начало уставной деятельности объединения домовладельцев.

После регистрации объединения домовладельцев (товарищества) в Новосибирской городской регистрационной палате, товарищество там же согласовывает образцы печати и штампов. Одновременно с их изготовлением необходима постановка на учет: в органе государственного статистического учета; в налоговом органе по месту нахождения (по юридическому
адресу); в Пенсионном фонде РФ (персонифицированный учет); в Фонде социального страхования.

До недавнего времени отчетность товариществ была такой же сложной, как у коммерческих предприятий, но с введением второй части Налогового кодекса РФ в 2001г., для товариществ и других объединений домовладельцев – некоммерческих организаций, основанных на членстве, упрощена форма бухгалтерской отчетности и сокращена ее кратность.

Каждому объединению домовладельцев (бухгалтеру или другому ответственному за ведение учета и отчетности) необходимо получить консультацию у своего налогового инспектора о том, какие отчеты и в какое время необходимо предоставить.

Открытие банковского счета сразу после создания товарищества в новом кондоминиуме не обязательно. В начале своего существования как юридического лица, когда контроль за деятельностью товарищества собственников жилья осуществляет застройщик, правление назначено из числа сотрудников застройщика. У товарищества нет поступлений в виде взносов, нет начисления заработной платы и соответствующих налогов, нет и потребности в услугах банка. Учитывая, что услуги банка платные и само открытие счета тоже требует затрат, можно вообще не иметь своего расчетного счета или пользоваться субсчетом застройщика. Такая ситуация возможна только на период, когда кондоминиум не передан на баланс объединения собственников жилья, до государственной приемочной комиссии.

После принятия в управление и на баланс законченного строительством объекта, товарищество (объединение домовладельцев или инвесторов, либо юридическое лицо, учрежденное застройщиком) постепенно принимает на себя все обязательства по объекту.

В случае передачи кондоминиума в существующей застройке в управление объединению домовладельцев новому юридическому лицу, также необходимо принять на себя ответственность, как перед жителями, так и перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
План управления кондоминиумом

Для организации и осуществления последовательных действий по управлению кондоминиумом целесообразна разработка плана управления.

План управления включает в себя перечень мероприятий и сроки их проведения для полного обеспечения выполнения уставной деятельности.

План управления характеризует деятельность по управлению кондоминиумом и оказываемые услуги, взаимодействие управляющего (управляющей компании) с домовладельцами, подрядными организациями и всеми, с кем необходимо находиться в различного рода контактах объединению домовладельцев.

Правильно разработанный план демонстрирует домовладельцам, что деятельность управляющей организации соответствует их интересам, гарантирует защищенность их финансовых вложений и недвижимости, безопасность проживания в кондоминиуме.

Для составления плана управления необходимо выявить долгосрочные и краткосрочные цели домовладельцев на разных временных этапах существования кондоминиума.

Для разработки плана управления необходимы:

1.Характеристика кондоминиума: Расположение, соотношение, назначение зданий, территорий, помещений; Описание участка (схема), состояние документации по землеотведению. Если земля, взятая в аренду для строительства, находится в ведении застройщика, следует составить план мероприятий по установлению нормативных размеров участка для кондоминиума и оформлению передачи отведенного участка земли в общедолевую собственность домовладельцев; Описание степени благоустройства здания, наличие технической документации на подключение к коммунальным сетям. Если часть подключений не выполнена, застройщиком должныбыть подготовлены гарантийные документы и установлены сроки подключений и передачи сетей и документации управляющей организации; Схемы коммуникаций (водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения, системы электроснабжения, телефонных и иных слаботочных сетей и т. д.).

2.Характеристика технического состояния объектов общего имущества кондоминиума (по результатам осмотров и обследований).

3.Адресный список, с указанием: квартир, нежилых помещений; форм собственности на помещения; собственников, владельцев, арендаторов; доли в общем имуществе кондоминиума, относящейся к жилому (нежилому) помещению; потребителей коммунальных услуг; список льготников по оплате жилищно-коммунальных услуг.

4.Обобщенные результаты опроса домовладельцев (“запросы клиента”).

Примеры оформления некоторых документов можно найти в приложениях к Договору на техническое обслуживание, санитарное и текущий ремонт кондоминиума (Приложение .

На основании собранной информации реализуются следующие шаги: определяются перспективные цели и задачи на текущий год; расставляются приоритеты, оценивается необходимость и последовательность решения сформулированных задач; составляются перечень обязательных работ и услуг и перечень желательных и дополнительных работ и услуг.

План управления состоит из ряда разделов.

1.План организационно-технических мероприятий по управлению недвижимостью включает:

А)Административно-финансовая деятельность: Организация офиса, обеспечение приема заявок и обращений проживающих; Организация сбора платежей и взносов; Бухгалтерский учет; Работа с банковским счетом и наложение штрафов за неуплату; Создание резервного фонда (вид и размер резервных отчислений); Организация контроля за финансовой деятельностью; Предложения о периодичности и форме отчетности перед домовладельцами (и т.д.).

Б)Эксплуатация кондоминиума: Укомплектование необходимого штата; Привлечение подрядных организаций, выбор подрядчиков и субподрядчиков, заключение договоров; Диспетчерское обслуживание; Выполнение текущих заявок; Организация выполнения аварийных работ; работа в праздничные и выходные дни; Профилактические ремонты и осмотры; Приобретение материалов и инвентаря.

2.План работы с домовладельцами и жителями кондоминиума включает: Меры по повышению активности домовладельцев, привлечению к управлению кондоминиумом; Выпуск информационных листков или объявлений, порядок оповещения, обратная связь, опросы домовладельцев; Организация и проведение собраний; Создание специальных комитетов и комиссий; Периодичность и формы отчетности перед домовладельцами.

3.План работы с персоналом включает:

А)Обоснование штатного расписания. Штатное расписание, напрямую связанное с утвержденными бюджетом расходами на управление и эксплуатацию кондоминиума. Штат рассчитывается в достаточном количестве для выполнения задач по содержанию зданий и территорий, с распределением функциональных обязанностей.

Б) Порядок приема, увольнения и перемещения сотрудников.

В) Разработка служебных инструкций, выдача заданий и контроль за их исполнением.

4.План финансового управления включает: Обоснование стоимости работ и услуг; Составление смет; Подготовка проекта бюджета на год и расчет размеров обязательных платежей; Порядок сбора платежей.

Как видим, составление плана управления кондоминиумом предусматривает обеспечение выполнения обязательных работ и услуг, учет пожеланий домовладельцев и их возможности оплачивать весь комплекс планируемых работ и услуг.

В качестве алгоритма действий по поиску компромисса м. обязательными требованиями правил содержания и эксплуатации жилищного фонда, желаниями и финансовыми возможностями домовладельцев приводим схему процедуры разработки финансового плана и бюджета товарищества собственников жилья.
1.5.Зачем и кому нужны правила в кондоминиуме?

Известно, что жить в обществе и быть свободным от него никак нельзя. Для того, чтобы права каждого на удобное проживание в своей квартире, доме не нарушались, нужно уважать и права других, и соблюдать определенные правила, устанавливающие некоторые ограничения для каждого, но защищающие интересы большинства.

Каждому из нас нетрудно представить себя жителем многоквартирного дома. Что необходимо человеку, чтобы он мог нормально жить в своей квартире?

Нужно, чтобы зимой было тепло, круглый год было электричество (и газ, там, где дом газифицирован), была холодная и горячая вода, бесперебойно работала канализация, чтобы в подъезде было чисто, работал лифт, двор регулярно убирался, мусор вывозился.

Много ли это? Нет. Это обычный состав того, что называется жилищно-коммунальными услугами. есть так же весьма многое, что увеличивает комфортность и безопасность проживания в доме. Но, в то же время, даже самый обычный стандартный набор жилищно-коммунальных услуг представляет собой достаточно обширный перечень работ и услуг, требующих определенной квалификации от тех, кто их оказывает и выполняет.

Кто должен всем эти заниматься? Специализированные организации, которые можно разделить на управляющие и эксплуатационные. Деятельность этих организаций должна соответствовать определенным правилам, установленным уполномоченными государственными органами.

Схема Разработка финансового плана и бюджета товарищества собственников жилья.

Объединение домовладельцев – это управляющая жилищная организация, часто одновременно берущая на себя и функции эксплуатации. Значит, председатели правлений или управляющие должны хорошо знать, какие правила существуют, и следовать им в своей деятельности. Это гарантирует домовладельцам сохранность их имущества и нормальные условия проживания в кондоминиуме.

Кроме тех условий для нормального проживания в квартире, что создаются управляющими и эксплуатационными организациями, наше спокойствие и удобство во многом зависят от соседей.

К каждому из нас, как к жителю многоквартирного дома, тоже предъявляются требования определенными правилами. Это Правила пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования и придомовых территорий, Правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, Правила содержания кошек и собак и т.д. Кроме того, существуют правила оплаты услуг по управлению и содержанию общего имущества домовладельцев в кондоминиуме и оплаты коммунальных услуг.

Кроме правил, установленных “внешними” органами власти, в объединении домовладельцев существуют и внутренние правила. Прежде всего, это устав организации. В нем содержатся основные правила как для объединения домовладельцев, так и для его членов. Кроме того, имеет смысл дополнительно разработать и утвердить на общем собрании внутренние Правила проживания в кондоминиуме, в которых оговорить то, что не нашло отражения в других документах.

жизнь в кондоминиуме должна протекать по определенным правилам. Их много, и они разные. Но цель одна. Сохранность жилищного фонда и хорошие условия для проживания людей.